一、别墅业主的苦恼：绿篱高度究竟啥标准，亲邻间只能吵架？

上海浦东新区某花园别墅小区，两家业主因私家花园相邻的绿篱高度问题产生了纠纷。一家认为应该把绿篱修得高一点，这样私密性会比较好。另一家认为绿篱太高了，妨碍了自家花园采光。双方因意见不一，先到物业、业委会寻求说法，但物业和业委会除了要求他们自行协商，都没有其他更好的办法。由于问题迟迟不能解决，两家矛盾一度升级，一方甚至还拨打了110，可警察来了也直摇摇头，说这种邻里小事他们管不了。至此，这两家业主感到很是苦恼——俗话说“远亲不如近邻”，好不容易成为别墅邻居，可就因为绿篱高度没有一个明确的标准，没有可以说理的地方，引起两家天天吵架。住在这样的别墅小区里，还有什么好心情？

其实，类似小区绿篱高度这样社区相邻纠纷，相应的国家和地方标准确实没有具体规定，但其和选聘物业公司这样的大事一样，属于业主自治的范围，都可以在小区的管理规约中予以约定。有了统一的标准可供参照，邻里之间的上述矛盾也就迎刃而解。

二、管理规约是小区“宪法”，应在社区自治中管大用

管理规约又称业主公约、业主规约等，是用于规范小区物业管理以及业主或物业使用人之间权利义务关系的自治性规则。在前期物业管理中，管理规约通常由开发商制定，因此也称为临时管理规约。业主大会成立后，由其制定的即为正式的管理规约。

在社区管理实践中，业主管理规约往往被当作社区管理的“花瓶”，被拿来走走形式，摆摆样子。但实际上，业主管理规约能很好地填补国家法律、法规的空白和漏洞，能够有效地为社区大小事务提供基础管理规范和基本评价标准。业主管理规约是小区的“自治宪法”，在社区管理中能起大作用！

三、房办“模板规约”常见内容及其不足

国务院《物业管理条例》第十七条第一款规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。原住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十八条对管理规约的内容作了进一步细化，明确管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。上海市人大常委会颁布的《上海市住宅物业管理规定》第四十一条第二款还特别规定，临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。临时管理规约应当报区房屋行政管理部门备案。同时该规定还要求市房屋行政管理部门应制定临时管理规约、管理规约等示范文本。

当前很多居民小区在成立业委会时都是从区或镇房办部门得到了模板化的“业主管理公约”。以前面某花园小区的“模板公约”为例，其内容一共分如下四个部分：（一）物业的使用。包括业主、使用人权利义务、相邻关系、物业使用原则、物业装饰装修、物业转让、租赁规范和违规行为的处置、擅自改变物业使用性质的处置、违法搭建的处置、电梯的安全使用管理及安全隐患的处置、空调的安装使用管理及安全隐患的处置、物业消防安全管理和隐患处置、车辆停放管理、垃圾分类管理、业主提交通讯联系方式义务等；（二）物业服务企业的选聘。包括物业服务企业选聘一般规范、选聘程序的启动、选聘方案的制定和表决、选聘工作的实施、物业费的调整等；（三）共有部分收益。包括共有收益的来源、归属和分配、使用规范等；（四）附则。包括矛盾纠纷的调处、违约责任、连带责任、生效和修改等。

“模板公约”是从一个“模子”克隆出来的，千篇一律、千人一面，虽然为小区自治提供了常见的基础内容，但缺乏针对小区实际情况的特定内容。像邻里间绿篱高度等个性化的问题，需要小区业委会依法定程序对原“模板公约”作特定化的修改、补充、完善。

四、管理规约具有经得起司法检验的法律效力

管理规约主要适用于特定的物业管理区域内，只要不违反法律法规、不损害社会公共利益都是有效的，对全体业主具有约束力。《物权法》第八十三条明确规定了业主应当遵守法律、法规以及管理规约。因此，不论是临时管理规约还是正式的业主公约，在其有效的前提下业主皆有义务自觉遵守。

1.司法判决确认管理规约具有合同法上的效力

一手房买卖过程中，购房者在最后办理交房手续时，会应开发商要求签署房屋交接书及一系列的文件。其中，就包括临时管理规约及对其表示接受的承诺和声明。购房者签署后，就证明已知悉且同意临时管理规约的内容，除非能证明该临时规约违反法律法规强制性规定，通常情况下都能足以对签字业主产生法律约束力。

在黄某与上海某物业管理有限公司、上海某公寓确认合同无效纠纷一案中，原告黄某为上海某公寓业主，向法院起诉请求确认《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等无效。审理中针对临时管理规约的效力问题，一审法院认为《临时管理规约》形式上虽非合同，但因其中规定权利义务的条款与物业合同之权利义务条款内容相同或相似，故参考法律关于合同效力的规定对《临时管理规约》的效力进行认定。黄某在房屋交接时所签署的《承诺书》，证明其知晓并同意上海某公寓某制定的《临时管理规约》。而对于规约的具体内容，法院认为缔约过程中，为促成协议达成，合同双方对部分权利进行放弃或让渡，并无不妥，只要该条款不存在法定无效的情形。因黄某对《临时管理规约》的确认并承诺同意遵守，法院确认《临时管理规约》对黄某有法律上的约束力。二审法院认为一审认定事实清楚，适用法律正确，故维持原判。（参见上海市第二中级人民法院 [2019]沪02民终812号民事判决书）

举轻以明重。开发商制定的临时管理规约尚属有效，那么业主对于由业主大会制定的、并经全体业主表决通过的管理规约更应该为之遵守。

2.管理规约对业主之外的物业实际使用人也有相应的法律约束力

《物业管理条例》第十七条第三款虽然明确规定管理规约对全体业主具有约束力，但对业主之外的人，如承租人、借用人或其他物业使用人等，管理规约是否当然有效呢？在该条例第四十七条第一款有规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。对此我们认为，管理规约对物业使用人的效力应有所区分。对物业使用人而言，其承担的义务只能是专属于业主之外的、与使用人的身份紧密相连的、尊重其他业主物权的义务。例如，应同样遵守小区内物业共用部位和公用设施设备的使用规范、维护公共秩序和环境卫生、合理使用水、电、气、暖等设备、房屋装修装饰规范等。而对于其他基于业主身份才产生的义务，例如缴纳维修基金、选举业委会成员、参与小区重大事项的表决等，并不能直接约束物业使用人。该部分内容可由业主和实际物业使用人之间进行自由约定，但对外仍应由业主作为最终的责任承担主体。

五、管理规约要有“牙齿”，关键在于各方敢于依法将其作为维权武器

法律的生命不在纸面，而在于有效实施。作为社区管理规约，其能否有“肌肉”、有“牙齿”，关键在于业主、业委会、物业服务企业等能否大胆、灵活地对其进行运用，使之成为维护自身合法权益和规范社区管理秩序的有力武器。

1、业主对违反管理规约的行为可采取从非诉到诉讼的各种救济手段

再回到前文提到的绿篱高度问题，如何解决就可以由小区管理规约说了算。

比如该小区业委会可以先制定包含以下主要内容的特定公约草案：1.相邻业主家绿篱高度，首先应由双方协商确定；2.双方协商不成的，可以向业委会申请调解，确定相邻绿篱具体高度；3.双方协商不成，又不接受业委会调解或调解失败的，参照小区公共绿篱平均高度确定。

制定管理规约的工作应由业委会组织，在广泛征求业主意见后形成管理规约草案，然后召开业主大会将草案公布并征求修改意见，最后由全体业主表决通过后（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）生效实施。当业主之间再发生争议时，管理规约的规定就能优先适用。业主不遵守管理规约的，可以先由业委会或者物业公司居中调解，实在调解不成的，还可以起诉到法院，请求业主依照管理规约履行义务。

如果真因违反管理规约发生诉讼，一般情况下为小区所在地的人民法院管辖。法院受理案件后，通常也会以调解为基本原则，调解不成的再依法判决。如对方不履行法院作出的生效判决，起诉一方可申请法院强制执行，对方仍不履行的，将可能面临承担拒不执行法院判决的法律风险，比如被列入失信被执行人名单，严重的甚至构成犯罪被追究刑事责任。相信业主管理公约的履行既然都已经走到了诉讼这一步，应该很少有业主甘冒藐视司法、拒绝执行的法律风险了！

2.业委会对违反管理规约行为也有多方面抓手，但实际执行时需谨慎为之

《物权法》第八十三条赋予业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的权利。当发现业主有违反管理规约的行为，业委会应首先予以劝阻、制止，对于不听劝阻的，《上海市住宅物业管理规定》第七十九条还规定业委会可以采取在物业管理区域内就相关情况予以公示的救济措施。

需要注意的是，业委会在小区就业主违反管理规约的行为进行公示说明，其主要目的是督促业主改正不良行为，因而应尊重客观事实，文明措辞，不要上升到对业主人身攻击的高度，否则有可能构成对业主名誉权的侵犯。在张某与上海市浦东新区某小区业主委员会名誉权纠纷一案中，业委会在小区张贴并制发公开信谴责张某不配合业委会表决工作，原告张某认为公开信内容无中生有，夸大事实且措辞不当，因此以侵犯名誉权为由将业委会告上法庭。一审法院认为公开信内容多处使用了贬损张华人格的语词，且公开信张贴于小区公开场所并投放入业主的信箱，足以使得社会公众对张某的社会评价降低，已构成对其名誉权的侵犯，因此判决业委会应立即停止制发公开信的行为并消除影响。二审法院在一审判决的基础上，还支持了张某要求赔偿精神损失费及律师费的诉讼请求。（参见上海市第一中级人民法院[2018]沪01民终5051号民事判决书）

3.物业公司不要怕得罪违反管理公约的业主，规劝无效后就可考虑起诉

在实践中，有的小区并未成立业委会，即使成立业委会后，因委员都由业主自愿无偿担任，时间精力有限，对违法行为不容易及时主动发现。而物业公司作为小区的“管家”，在监督管理方面能相应做得面面俱到。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

在上海某物业管理有限公司（以下简称某公司）与田某物业服务合同纠纷一案中，原告某公司以业主擅自在阳台外墙安装伸缩衣架，破坏房屋外貌，违反《临时管理规约》为由，向法院起诉请求田某拆除伸缩衣架，将房屋恢复原状。法院经审理后认为，被告作为小区业主，应当遵守法律、法规及临时管理规约。《业主(临时)管理规约》附件五第九条约定了业主在使用中，禁止安装晒衣架、禁止破坏房屋外貌等，该规定经被告田某承诺书确认，对被告具有约束力。现被告在使用房屋时擅自在房屋阳台外安装伸缩式衣架，违反了上述规定，原告在劝阻未果的情况下据此要求被告承担拆除晾衣架的民事责任，有事实和法律的依据，法院对此予以支持。（参见上海市松江区人民法院[2016]沪0117民初8964号民事判决书）

最后需要提示的是：除了绿篱高度，小区内其他治理问题，包括遛狗、河道整治、垂钓、绿化农药使用、装修规范等大小“琐事”，只要法律、法规或相应标准没有规定或规定得不够细致的，都可通过制定业主管理规约加以规范和管理。可以说，业主管理规约制定地越细致，自愿遵守的人越多，小区就越有品质感，业主就越有幸福感。

参考文献：

陈华彬，“区分所有建筑物的管理规约研究”，《中国不动产法研究》2013年00期。

（作者：尹锦云）