为爱筑巢 临港买房

小李和小王是临港地区一对年轻白领，积蓄不多，打算通过公积金贷款方式购买一套二手房作为婚房。2016年6月，两人在临港泥城的一家房产中介门店看上了位于霞光路的一套面积60多平米的小户型二手房。在中介撮合下，小李、小王与房屋上家老张夫妇签订合同，约定房屋买卖总价为人民币100万元。小李先是按约支付了2万元定金，不久又向老张夫妇支付了首付款18万元，并向经纪公司支付了一半的佣金8000元。付款后，小李和小王于8月8日办理了结婚登记，并向上海市住房公积金中心领取了办理公积金贷款所需的材料清单，等待申请贷款。

房价飙涨 卖家毁约

2016年下半年，上海房价出现大幅上涨，临港地区的二手房市场价格也水涨船高。老张夫妇名下的这套房子也从100万涨到了150万元左右。在儿子、儿媳的怂恿下，老两口越想越觉得房子卖亏了。他们简单算了一下：就算付20%即20万元的违约金，房子按照市场价转手再卖，还能比原来多收好几十万。

8月21日，中介公司约买卖双方到门店商谈。老张夫妇提出房子不卖了，小李夫妇当然不答应，双方不欢而散。之后，小李拨打12329住房公积金热线，把办理公积金贷款手续的时间预约到了9月9日，并将这个消息告知了老张夫妇。9月8号，也就是小李二人打算去办理贷款手续的前一天晚上，老张给他们发微信说房子确定不卖了。

由于老张夫妇不配合，小李夫妇无法办理贷款手续。中介也说，就算房子交易不成，原先收取的8000元中介费也是不退的。更让小李夫妇郁闷的是：房价都已经涨了50%了。就算他们自己有了100万，也根本买不起同地段、同类型的房子了。

律师指路 依法维权

一筹莫展的小李夫妇通过朋友介绍，来到上海领港律师事务所寻求帮助。主办律师在听取案情陈述后，认为卖家违约事实明显，提出分析意见：第一，关于合同继续履行还是合同解除。由于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院很难强制执行，因此将诉讼请求确定为解除合同、赔偿损失，胜诉概率更大。第二，买卖合同中一方违约，如果违约金不足以弥补另一方损失，守约方可以请求对方赔偿因违约造成的实际损失。鉴于合同约定的违约金只有20万元，而房屋大幅上涨给小李夫妇带来的二次购房损失数倍于20万元，因此根据房价评估情况要求据实赔偿更有利。此外，律师还建议小李夫妇二人对老张夫妇名下的这套房屋申请司法查封，防止对方在诉讼中转移财产，为胜诉后的强制执行提供保障。

买家起诉 一审胜诉

有了律师的专业指引，小李夫妇才觉得原来自己完全可以拿起法律维护自己正当权益。他们于是正式聘请领港所律师向法院提起诉讼，要求：1、请求确认解除合同；2、被告返还首付款20万元；3、被告赔偿原告因房价上涨造成的损失50万元。浦东新区法院受理本案后，根据原告的诉讼保全申请，依法查封了被告名下的霞光路房屋。

案件审理中，被告老张夫妇也聘请律师提出了各种抗辩理由。庭审后，主审法官委托房地产价格估计公司对房屋价值作了评估，评估意见为市场总价140万元（价值时点为2016年9月8日）。

2017年2月，浦东新区法院南汇新城法庭对本案作出一审判决：一、解除原、被告签订的《上海市买卖合同合同》；二、被告返还原告首付房款20万元；三、被告赔偿原告房屋差价损失40万元。

卖家上诉 二审驳回

老张夫妇不服一审判决，继续委托律师提起上诉。

上海市第一中级人民法院二审认为：房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按约履行合同，不得擅自违约。虽然双方在8月21日就合同解除的赔偿问题进行过协商，但并没有签订书面的解除协议，上诉人也没有将已付的欠款返还给被上诉人，且被上诉人通过中介要求上诉人配合办理贷款手续，表明被上诉人并未放弃履行合同。上诉人于9月8日明确表明不履行合同，作为守约方的被上诉人提起诉讼同意解除合同，双方之间的买卖合同经法院确认依法解除。一审法院将房屋价值评估时点定在9月8日也属合理。

2017年7月，二审法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

申请执行 分期付款

一、二审判决生效后，小李夫妇向法院申请强制执行。执行中，考虑到老张夫妇年事已高，每月仅有3000多元的退休金，一时间拿不出几十万的赔偿款，小李夫妇在法官主持下与被执行人老张夫妇达成执行和解：

1、被执行人在两个月内向申请人返还购房款20万元，每月返还10万元；

2、40万元赔偿款分两年付清，每半年支付一次；

3、被执行人之子张某对上述债务承担连带担保责任；

4、如不履行上述债务和解协议，申请人有权申请恢复强制执行，请求拍卖被查封房屋、要求支付迟延履行期间债务利息、申请将被执行人列入执行失信黑名单等。

小李夫妇对案件处理结果非常满意：不仅首付的20万元应该返还，被告还被判赔偿合同约定违约金2倍的经济损失。律师和法官不仅为他们争取了实际经济利益，也惩罚了老张全家的违约行为，真为他们出了一口气。依法维权真好！

律师评语

依法成立的合同具有法律约束力，没有不可抗力、情事变更等法定情形，或未经双方协商一致，当事人应严格履行合同，不得随意违约，否则应依法承担相应法律责任。

二手房买卖中，上家很容易因为房价上涨而产生违约冲动，但违约带来的成本可能会完全抵销房价上涨的转卖收益，还会给违约方带来无形的个人征信损失。

诚实守信既是中华民族的传统美德，也是我国民法的基本原则。在民商事往来中，交易各方一定严守契约精神，不得言而无信、出尔反尔，否则只能自食苦果。

（以上插图引自互联网，当事人均为化名，真实案例可参见：2017沪 01民终 5333 号 房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，案件承办律师：佘雪晴、唐杰）

（作者：尹锦云）