【物业公司不给力，业主费钱又劳心】
近年来随着生活水平的提高，居民对物业管理的需求和标准日益增长，相应也导致了小区中物业纠纷的频发。而在这其中，绝大多数争议集中在业主和物业公司之间。双方矛盾主要体现在业主对物业公司的服务不满意，少缴甚至拒缴物业费，而物业公司为了节省成本一再降低服务质量加剧业主不满，如此形成恶性循环。更有甚者，个别物业公司财务不透明，将小区公共收益占为己有。业主们为了维权，不得不与物业公司上演了一场又一场的“斗争”。心累之余，有人不禁要问：既然交了钱物业公司都管不好，那小区能不能干脆由我们自己来管？
业主对自己购买的房屋享有所有权，当然可以依法使用和处分，而对于自家房屋以外的共有部分，全体业主享有共同所有和共同管理的权利，这是建筑物区分所有权的一部分。也就是说，无论是个人专有部分还是小区公共所有区域，小区中的每一位业主都可以对小区物业行使管理权。
【“自管”的两种基本模式】
《物权法》第八十一条明文规定了业主可以自行管理建筑物及其附属设施，上海市人大常委会颁布的《上海市住宅物业管理规定》第三条也有规定业主除了聘请物业服务企业，还可以通过其他形式进行物业管理。因此即使没有物业公司，小区也完全可以实现自我管理。
业主决定自行管理的，首先要征求全体业主的意见，在多数业主同意的基础上，才可以抛开物业公司进行“自管”。目前业主自管主要有以下两种模式：
在已成立业委会的小区，自管工作一般由业委会组织实施。业委会作为管理的主体，可以将物业管理中比较固定化、专业化的项目发包给个人或者企业。比如将水电维护工作发包给专业水电工人或相关企业、将清洁工作发包给专门的保洁人员、将治安工作发包给负责治安维护的企业或直接聘请自然人当保安等。在这种模式下，业委会主要负责选择合适的企业或个人为小区提供相应服务，同时负责各项目人员之间的统筹协调。因此，业委会通常情况下需要配备专职工作人员，且需就物业管理质量直接向全体业主负责，工作压力较大。
在一些人数较少、未成立业委会的小区，实施物业自管一般是在政府相关部门的指导下，组成一个自行管理的机构，如“业主自行管理委员会”、“业主自行管理工作小组”等，成员多由热心公益的业主担任，以志愿服务的方式，参与小区管理中的各项工作。在这种模式下，志愿者需要事事亲为，不仅要承担起小区的保安、保洁、绿化等基础工作，还要解决一些大型公用设施设备的维修养护问题，承担的工作量及工作要求相比业委会有过之而无不及。
【全国范围内“自管”的若干成功实践】
作为全国自治自管标杆的无锡春江花园小区自2006年与物业公司解除协议关系起，就走上了业主自治的道路。该小区共48万平方米，3000多户，实施自管以来，共有物业经营自有资金高达数百万。在“炒掉”原物业公司后，小区保留物业服务原班人马，增选监委会，在业主委员会下设物业管理处，聘请有管理资质、有管理经验的人员担任管理处主任，全面负责小区的日常物业管理。小区的物业收费全部打到物业管理处，由物管处民主表决后统一支配，业委会财务监督按五级科目编制会计报表，定期公布收支状况。有业主表示，自从自治以后，小区物业费的财务清单物业部都定期通知业主，让大家觉得舒心放心。小区物业用的每一分钱，都需要经过业主的审议，让业主成为了小区自治管理的真正主人。
上海市静安区北部的延平小区的物业自管经验也值得借鉴。该小区原为老公房小区，是上海典型的袖珍小区，总户数有500户左右。因为规模太小导致物业服务的投入产出比太低，市场化的物业企业都不乐意管理这样的社区。所以，多年来延平小区与隔壁的商品房小区共同使用一处物业公司。2010年起小区实施了“物业管理与自治管理并行的管理体系”：即日常房屋维护由物业公司负责，保洁和保安由小区业主自行聘用。2017年7月，为了进一步改善小区物业环境，在街道党工委与居民区党总支支持下，居民开始尝试物业自管。热心的居民志愿者组成自管团队，每个人都尽职尽责。5名业委会成员和2名顾问作为日常管理人员，一周七天，七人轮班执勤；小区按照四名保安、两名保洁、一名修理工、一名综合管理员的配置聘用服务人员。支付服务人员津贴的费用主要来自两个渠道：业主缴纳的物业费以及小区停车管理费等公共收益。几个月下来，小区路面停车整齐、绿化养护到位，业主反映房屋维修也可以非常及时地获得响应。大家对物业管理的心态也发生变化，原来不少业主由于物业管理不到位，年年被催着缴纳物业费，现在主动缴纳物业费的业主变多了，还有业主主动找到自管团队要提前缴纳物业费。
【“自管”利弊各现，不能简单复制推广】
业主自管虽然好处多多，但并不能够在所有小区中复制推广。即使全国有不少自管的成功先例，但这都是针对小区各自的“症结”分别“对症下药”的。比如前述的无锡春江花园小区虽然是户数众多，但小区基础设施完善、硬件环境不差，而且有业主作为专门的法律顾问为业委会建言献策、规避风险，再加上业主们主动缴费意识普遍较高，使得小区有充足的财政储备用以长期支撑各项支出。而上海市的延平小区本身存在浓厚的“熟人社区”基因，大部分业主都是居住于此的老邻居，邻里情非常浓厚。况且小区已经有连续多年的‘半自管’经验，对于保安保洁、停车管理等事务并不陌生。热心居民们组成多支志愿者队伍，他们的真诚付出和乐于奉献也是小区开展自治管理的重要保障。
业主自管也面临不少的问题和风险。首先，自管机构法律地位不明确。无论是业委会还是志愿者组成的管理团队都不具备法人资格，导致运作中存在难以避免的困难，如没有专门的银行账户、无法为聘请的人员缴纳社保、发票的开具成难题等。其次，缺乏专业人员和知识，难以适应物业管理的需要。物业管理除了保洁绿化、设备维修之外，还涉及到行政、财务、法律等多个领域，在一个小区很难凑齐一套专业人员来应对各项工作。即使是对外招聘，也会因缺乏知识经验遇到阻碍，还可能会承担用工不善的法律风险。再次，自管的长期性和稳定性难以保证。外包的管理模式下需要招聘各类人员，相比物业公司的批量外包，这部分管理成本反而更高。而对单个业主来说，既然“自管”就应当缴纳更低的物业费，这时如果再出现业主拒缴情况，外包就很容易入不敷出。在志愿者服务模式下，小区主要依赖于志愿者的积极主动，一旦小区的繁杂琐事打击掉服务者的热情，常年的义务劳动就难以为继。最后，自管的品质不能保证且缺乏有效的监管。物业公司尚有资质等级可以参考，业主不满意了可以换掉重选，而业主管理机构由谁来评定和监督？如果业主自我管理的效果不甚理想，甚至还不如物业公司的水准，那将又会引起业主不满，反而催生了管理人员和被管理业主之间的内部矛盾，造成整个小区的不团结。
【“自管”听上去很美，但业主选择需谨慎】
小区物业“自管”，虽然在现实条件下有一定的需求冲动，但在社区管理实践中因种种先天条件的客观限制，无论是在上海还是在全国范围内，业主“自管”的成功案例还是较为少见。“让专业的人做专业事”，这条基本的规律不能被轻易打破。对绝大多数居民小区来说，寻找专业、规范的物业公司合作还是最保险的选择。
如情况特殊确有需要的小区若真要实行“自管”，一定要充分了解本小区“区情”，确有自管需要的，最好制定详细的管理方案，对管理机构、内容、标准、费用、期限及聘请专业机构等作出明确约定，提交业主大会进行全体表决通过后方可实施。
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（作者：尹锦云）