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引 言
商品住宅、办公楼、店铺等不动产，市场交易价值较高，是多数公民、法人所能拥有的大宗财产。只要是规模化、商品化的不动产小区，必定产生相应物业管理需求。根据现行《物权法》、《物业管理条例》等法律规定，业主管理自己及共有不动产的基本模式是：全体业主组成业主大会→业主大会依法选举产生业主委员会→业主委员会代表全体业主选聘第三方物业公司→物业公司对小区不动产实施管理。
物业管理与绝大数城市居民的日常生活关系非常密切。不管是住普通公寓房是普通市民还是住花园别墅的亿万富翁，回到自己的家，总要看看物业公司有没有清扫好小区道路、保安是否仪容整齐、物业报修响应是否及时。对于购买商铺的业主来说，物业管得好，商铺可以升值、容易找到租客并开个好价；管理地不好，商铺贬值、长期空置，还要正常支付物业费，投资失败的痛苦指数很高。
在现实情况中，由于国内物业公司并无特别资质要求，各类大小物业管理企业资金实力、运营能力良莠不齐。而前期物业管理制度的存在，不仅排除业主自由选择物业公司的主体权利，也逐渐使多数业主形成了物业管理就是等于聘请第三方物业公司的“路径依赖”思维定式。与此同时，作为全体业主的常设机构——业主委员会，其以“公益服务”为基本角色定位，运作法律保障机制也存在严重缺陷，不仅自身较难正常运行，对物业公司有效制约、监督更是难上加难。
本课题组通过梳理近年在提供法律服务过程中接触到大量实际案例，认为当前各类物业服务纠纷常见、多发，多数业主（无论是普通住宅还是商业楼宇）对自己小区的物业服务满意度较低，其合法权益受到侵害，正当诉求无法有效表达。由业委会运作不畅、物业管理不善引发的各种矛盾，正成为一个越来越严重的民生痛点问题，甚至在一定程度上影响到了基层社会稳定，急需引起政府主管部门重视。
无论是居住小区还是商业楼宇，业主管理自己房屋、接受物业服务的方式只能是传统的聘请第三方物业公司？是不是还有其他更好的替代管理方案？本课题组现以上海临港G大厦物业管理制度的创新与探索为实例，尝试提出商业楼宇业主公司化自管的系统方案构想，希望能对解决当前物业管理领域突出矛盾提供一些有益帮助。
本课题为业务探讨性质，对事不对人。如有部分引述事实与实际情况有异，部分观点表述有所不当，望读者多批评、指正。
第一章 G大厦业主尝试公司化自我管理的动因
一、G大厦业主物业管理当前存在的主要问题
G大厦的开发商为浙商背景的一家民营房地产公司，楼盘坐落于上海临港环湖路，毗邻航海博物馆、临港办公中心，地理位置优越，2019年还被划定在自贸新片区临港主城区先试先行区范围内。该商业楼宇大约建成于2012年前后，物业类型为写字楼，包括办公楼、商业用房、地下车库、公建配套房屋等在内，总建筑面积约4.3万平米，共有业主210余户（包括开发商在内）。
G大厦现有物业公司是由开发商指定的前期物业管理人。该公司与业主签订的前期物业服务合同规定的物业费价格为办公楼9.8元/平米/月，底楼商铺为12.8元/平米/月，按甲级写字楼标准执行。近年来，开发商因盲目扩张，加之受国家房地产宏观调控影响，资金链断裂、诉讼缠身、濒临破产，其名下尚未出售的数十套房产，已被多家法院司法查封。
当前多数小业主对G大厦物业管理的抱怨和不满主要有：
1、开发商与不少小业主签订有包租合同，名下也有相当数量的未售房产，近年来拖欠了巨额物业费，但现物业公司未依法、及时向开发商追讨物业费，却向部分小业主起诉索要物业费。
2、G大厦现有物业公司近年提供的服务水平与业主按照甲级写字楼标准支付的物业费明显不匹配，质价严重背离。较低的物业服务水平拉低了楼盘档次，造成房屋贬值，出租率低、租金回报差，多数业主投资亏损。
3、开发商房屋质量存在诸多问题，但大厦维修资金迟迟无法启用，物业不作为，屋顶、墙体漏水严重，监控、消防、配电、供排水等系统老化，造成严重安全隐患。
4、大楼电梯广告位、停车位、电信设施架设费等公共收益无人过问，水电收费是否合理无人监督。
5、大楼外部的整体标识以及内部的车库、走廊、门厅、电梯、厕所等指示牌缺失，灯光昏暗，访客难找，业主没有安全感。
有些业主看不到大厦转好的希望，亏本出售了自己名下房产。更多的业主因为物业服务水平低下，拒绝缴纳物业费，进一步减少了现有物业公司的收入，由此形成解不开的死结和恶性循环。现物业公司也自感对G大厦的管理步履维艰，在保盘和弃盘之间纠结。
G大厦当前物业管理存在的种种问题，既有开发商负有不可推卸的“原罪”，也有临港前几年商业氛围不足、房屋客观上较难出租因素，当然还有前期物业公司本身管理不力原因。大厦各方面管理问题日积月累、积重难返，各方都怨声载道。
二、G大厦新旧业委会实际运作遭遇的困境
G大厦一届业委会于2018年成立之时，由5名业主担任委员，大部分业主都积极拥护和支持，但2019年4月起启动的物业企业改聘程序却引起了大数业主的强烈反对。业主们认为，原业委会主任违反法定程序，单方推进所谓“协议招标”程序，引进一家刚注册于崇明、无管理实绩、无资金实力、无专业人员、背后很可能存在利益“勾兑”的小微物业公司，签订的“物业服务合同”充斥着对小业主不利条款。因业委会主任坚持不撤回错误招标，业委会其他3名委员回应业主主流民意，通过联手辞职，致一届业委会不足法定人数而提前解散。
上述“中标”的物业公司，曾于2019年8月派大批保安强行入驻G大厦，要求与现物业公司办理交接，并与众多小业主当面对峙、剑拔弩张，差点形成治安事件。后经地方公安、政府房办等部门强力介入后，冲突暂告平息。
2020年初以来，为了对G大厦实施“自救”，部分热心业主又组成志愿者团队，积极推动第二届业委会依法成立、取得登记备案，但因为人员、财务、法律风险控制等基本保障仍未从根本上解决，面对大厦当前成堆的棘手问题，物业管理企业应该像上一届业委会那样公开对外招投标？还是应该续聘现有老物业？新一届业委会感觉迷茫、困惑，无法放手开展工作。
三、业委会“成立难”、“运行难”成因分析
G大厦业委会面临的上述问题和困境，在当前上海乃至全国其他很多业委会身上也同样存在，问题的根源就在于立法对业委会制度的顶层设计存在明显缺陷。
首先，根据国务院《物业管理条例》、上海市《住宅物业管理规定》等相关法律、法规，业委会委员应当由“热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任”，由此业主委员会被定性为社区公益性群众自治组织，业委会委员不是企业专职工作人员，不应领取报酬或仅能领取象征性工作津贴。由于小区业主自治的具体事物纷繁复杂，在实际履行职务过程中，业委会要经常召开会议，与业主、物业公司、各类第三方公司、居委、政府主管部门等多方打交道，工作量很大、专业性要求很高。由于业委会工作涉及小区多数业主共同利益，法律对业委会委员职责作了全面而严格的规定，业委会工作也必须置于业主集体监督之下。如果业委会工作做得不细、不实，在众口难调之下，很容易引起业主质疑、投诉，还有可能引发相应民事诉讼和甚至刑事责任，有业委会委员不禁感叹“免费白干还吃力不讨好”。
其次，无论是根据现行《民法总则》还是根据2021年1月1日起即将实施的《民法典》规定，业委会并不具备类似于村民委员会、居民委员会等基层群众性自治组织的特别法人资格，法律也不承认其具有合伙企业、专业服务机构等其他非法人组织的法定地位，角色十分尴尬。在实际运行中，业委会成立后仅能设立一个维修资金专用银行账户，所有资金进出均有严格、复杂的程序，一旦超过特定数额（一般小区规定是4-5万元）就要业主大会表决、第三方审计。业委会也无经营资格，不能进行税务登记、无法开具发票，无法聘用具有正式劳动关系的专职工作人员（因为不能缴纳社会保险）。业委会日常工作，只能依靠部分委员“奉献爱心”，挤出个人业余时间作零敲碎打式的推进。
虽然有业主刚开始抱有一颗为社区奉献的公益之心加入业委会，但如果长期担任业委会委员这一社区公职，面对只有付出、没有回报，只有义务、没有权利，只有问责、没有保障，最终很少有人能够长期坚守。在业委会做事的时间长了，有些业主也会产生“无利不起早”的猜忌心理：业委会委员是不是背后有灰色收入，否则他们怎么可能长期义务、免费劳动……由于小区业主人数较多，人多嘴杂、信息传播不畅，难免会有一些风言风雨传出并被扭曲放大，使业委会成员承受极大心理压力。难怪，很多小区筹备业委会时很热闹，业主们七嘴八舌发表意见的很多，但真得到最后报名时很多人却退缩了。有些小区的业委会费尽周折、好不容易成立了，不是没多久就有委员干得憋屈辞职了，就是有的委员被愤怒的业主不留情面地赶了台。
课题组认为：业主对自己不动产的所有权在权利性质上属于私权。一个社区内众多业主的房产合并在一起产生的“共有利益”，本质上还是民法私权，不能简单地混同于“公共利益”或“公益权”。业委会因为建筑物区分所有权中的共有权及共同管理权而存在，业委会的本质是“共益性”而非“公益性”。诚然，业委会委员在维护自己利益的同时也在为其他业主维权，但1%为自己干、99%其他业主可以当然免费“搭便车”，即1%的自益人使99%的共益人在不支付对价的情况下受益，一定是不合理的。业委会一旦依法选举产生后，法律要求各个委员奉献个人大量时间精力、专业能力去管理大多数业主的所谓“公共利益”，不仅有违基本经济规律，也有违基本人性。一个好的制度，能使坏人很难做坏事；一个坏的制度，会使好人不知不觉做坏事。立法关于业委会“公益”还是“共益”的一字之差定位，造成业委会功能与角色存在先天制度缺陷，业委会“成立难”、“运行难”成为一种普遍现象。普通百姓在实现“居有定所”、“有恒产有恒心”后，却因为业委会“先天不足”而受牵连、拖累，享受优质、稳定的家园服务成为可欲不可求的“奢望”，实属无奈和遗憾。
（未完待续）
（作者：领港律师课题组）