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（续上文）

四、G大厦业主选聘第三方物业公司的教训及反思

业委会无论通过公开招投标方式还是定向协议方式公开选聘第三方物业公司，由于当前法律、法规还不完善，加之招投标本身专业性相对较强，在没有律师等法律专业人士的监督下，实施过程很容易被人为暗箱操控，最后业主们得到的不一定是优胜劣汰的最优结果。搞得不好，甚至还有可能会“引狼入室”，全体业主的物业费被当韭菜收割、小区的公共收益被当“肥肉”分享。在不少G大厦业主看来，由一届业委会主任主导的所谓“公开招投标”应该就是一个鲜活的反面案例。

如果G大厦业主大会授权第二届业委会解除与现物业公司服务合同、通过严格的程序重新选聘新的第三方物业公司担任物业管理人，G大厦物业面临的诸多问题也不见得能够迎刃而解：

1、如果新聘任的第三方物业公司提供的物业服务价格不高，但其资金实力、管理经验一般，基础服务主要依赖外包，面对G大厦不少积重难返的历史遗留问题很可能会力不从心，提供的日常服务多半不会让业主满意。有业内的物业公司老板坦言：1块钱1平米的物业费他们能做，1毛钱1平米的物业费他们也能做，物业服务的弹性空间是很大的，关键是看具体怎么做、做到什么程度，但无论如何怎么做，物业公司总是不能亏本的，基本利润总是要有保证的。

2、如果新聘任的第三方物业公司是万科、保利、绿地、陆家嘴等集团性品牌大公司，其服务水准虽然有一定保障，但因为G大厦的物业体量不大，上述大公司提供的物业服务价格一定相对偏高，也会存在质价不符问题，业主会很可能会感到性价比不高。在实际情况中，江苏、北京有些高档小区曾聘请了上海的一些大牌物业管理公司，但忍受不了其“名不副实”，最终还是炒了其鱿鱼。

3、不管是小规模公司还是品牌公司，由于都是第三方公司，其法人意志和企业利益都是独立于业主大会，公司的投资人都会在合同期内追求利润最大化。它们对业主大会没有归属感，业主大会对它们也没有权属或级别上的支配地位，只能完全依靠合同契约进行相对约束。而在现有法律框架下，物业公司与业委会虽然有一定程度工作配合，但更多情况下是紧张的利益博弈关系。在物业公司与业主普遍存在信息不对称的情况下，业主支付的物业费多半不能高比例地转化为相对应的物业服务品质。

4、业主大会对物业公司工作进行有效制约和监督，必须要有强有力的业委会作为支撑。如果新选聘的品牌物业公司在管理上较为强势，而业委会没有专职人员和健全的组织机构，实际功能和作用处于明显弱势地位，则物业很容易会滥用其优势地位，业主们将不得不忍受大公司的低效和傲慢。

5、公开选聘新的第三方物业公司，需要由业委会征求业主大会意见后制作招标文件，再委托第三方招标公司在物业服务公开平台发布招标公告，委托专家对竞标公司文件进行评标，按法定程序开标、公告，历经繁琐、复杂程序，也需要付出相当的人力成本、时间成本。“请神容易送神难”，如果新选聘的物业公司经试用后多数业主感觉不满意、需要提前解除合同的，巨大的工作量、成堆的交接棘手问题即使不会压垮业委会至少也会让业委会“脱层皮”，说不准还会引起旷日持久的法律诉讼。

五、设立自管物业公司或许将是G大厦业主迫于现实的无奈选择

（一）G大厦业主物业自管的内在商业逻辑

小区业主的基本诉求归根到底无非是简单两条：1、能有一家好的物业公司管好自己的小区；2、能有一个好的业委会代表自己监督好这家物业公司。

G大厦为商业楼宇，不是住宅小区。所有业主购买该房产，要么是自己用于开设企业实体，要么是对外出租获取投资收益。“商业化”的投资属性是G大厦的基本特征，完全不同于居住房屋的生存保障属性。但现行《上海市住宅物业管理规定》未能尊重商业地产的特性属性，而是简单地规定“非住宅物业，参照本规定执行”（第九十四条）。G大厦业主自管实际按照普通住宅小区的“公益”模式运作，既违背G大厦的商业属性，也未必尊重G大厦众多业主本意。为使业委会能高效运作，监督物业管理好大多数人的“共有领地”，很多业主其实十分期望业委会能够组建专职化的管理团队，也愿意按照市场化的标准支付管理团队相应的劳动报酬。如果说单由一个业主给团里团队提供报酬的话有些负担不起，但上百个业主众筹资金提供劳动报酬，人均成本就很低了。也就是说，只要能给业主们的商铺、写字楼带来投资回报，何必受到居民小区业委会“公益化”运作的莫名束缚？反言之，如果业委会不拿报酬、纯公益运作，但业主们的商业不动产因为没有好的物业管理而被置于贬值、闲置境地，那么所谓的业委会公益运作又有什么意义？撕掉业委会“公益化”的标签，让居住的归居住，商业的归商业，G大厦业主自管模式完全按照商业楼宇性质进行商业化运作，既有多数业主的民意基础，又有坚实的经济条件基础。

（二）业主物业自管的法律依据

从学理层面讲，业主在自力更生和委托专业机构方面有自主选择权。能够自己轻易搞定的事情，为什么要去花钱麻烦别人？自己搞不定的事情，或者自己做的成本很高，那么就让专业的人去做专业的事。

其实法律关于业主对建筑物及其附属设施实施自我管理的规定一直是非常明确的。早在2007年10月起施行的《物权法》第八十一条第一款即规定：业主对不动产既可以委托第三方物业服务企业管理，也可以由业主实施自我管理。即将施行的《民法典》第二百八十四条也同样作了明确规定。问题是——关于如何实现业主自我物业管理，无论是现行全国性法律还是地方性规范性文件，到目前为止都还是一片空白。也就是说，《物权法》第八十一条第一款施行十余年来基本就是个“僵尸条款”。

（三）业主物业自管的模式选择

从课题组收集到的全国各地相关案例看，媒体关于近年业主自管案例的报道多少还是能看到一些的。归纳起来，业主如何对物业实现自管，无非是以下三个选项：

1、部分热心业主自己组成小团队，自己动手为小区提供共有物业管理，其他业主为该些志愿者提供的一定劳务报酬。该种模式适合规模较小的老旧社区，志愿者以退休的老年业主为主，所提供的服务也非常简单，仅能满足小区物业最低限度的需要，没有专业性可言。

2、业委会下设一个物业管理处或管理中心，聘请财务、出纳、保安、水电工等若干劳务人员提供基础物业服务。但该种模式还是没有解决自管物业的法律地位问题，即不能开具发票、不能与他人正式签订合同，出现问题和纠纷后没有明确责任主体。在实际操作中，由业委会委员以其个人名义，与受聘人员签订家政合同的方式来解决，受雇也都是内退或退休、已享受原单位社保待遇的老年劳务人员为主。该种模式总体来说还是“夹缝里作文章”，没有专业性、可推广性。

3、由众多业主自己发起成立一家自我服务的物业公司。即由全体业主（业主大会）在选举产生业委会之后，另行设立一家自我管理的物业公司，实行业委会、自管物业公司“一主两仆”式的双循环组织模式，既解决聘请第三方公司的弊端，又弥补业委会法律地位和商业能力不足，最终实现多数业主的利益最大化。

（四）公司化物业自管应该是G大厦业主的选择方向

课题组认为，在现行法律框架下，小区全体业主实现自我管理的基本组织形式是业主大会，业主大会的常设机关、执行机构是业主委员会。由于G大厦的业主有200多户，基于原先公开招聘第三方物业公司的受挫体验以及对现有老物业的“怒其不争”，当前业主考虑众筹成立一家物业服务公司，即是迫于现实的无奈选择，同时也不失为一种有益的制度尝试。

“公司”这个商事组织形式可谓是人类社会近现代以来最伟大的制度发明。如果G大厦业主大会设立自管物业公司，相比聘请第三方物业公司，至少将具备以下独特优势：

1、该公司的意志和利益将与业主大会的意志和利益高度重合，不存在第三方物业公司为追求自身利益最大化而不当攫取业主利益情况。

2、该公司将与业主大会同时长期存在，经营具有高度稳定性，业主大会和业委会不用再为合同到期后续聘、改聘物业公司操心和烦恼。

3、该公司将把改善和提高物业服务品质、把物业费用在刀刃上作为首要经营目标，追求利润被置于次要地位。如果经营得当、产生相应利润，也应由业主大会支配，归全体业主共同享有。

4、该公司的股东同时也是大楼业主，公司的股东大会同时也是业主大会，业主的物业权利和股东权利并行不悖，两者融合、协调，能有效降低业委会和物业公司治理成本，更有利于业主对公司实现有效监督。

5、该公司的董事、经理既可以从德能兼备的业主中择优产生，也可以面向社会公开招聘人才，没有业委会委员任职资格的各种“清规戒律”。公司也可以在业主大会和业委会监督下，对物业管理团队实施奖罚分明的绩效考核。

6、该公司成立后，可以有效弥补业委会经营资质缺乏、专职化工作人员不足等问题，杜绝业委会日常运作较为依赖第三方物业公司的情况。自管物业公司运作地越顺利、工作越得力，业委会就越省心省力。

当然，业主自行设立自我管理、自我服务的物业公司，想法很美好，说起来也很容易，但实际做起来将面临很多法律和技术操作问题。比如，自管公司具体采取什么组织形态？数百个业主如何登记为股东？业主权利和股东权利是否会冲突？公司章程和业主大会议事规则如何协调？业主大会和股东大会如何保持意志一致？公司注册资金如何到位？盈利了怎么分配？亏损了怎么担责？业委会主任和公司法定代表人是什么关系？业委会委员和董事会成员是否可以重合？公司总经理如何产生？管理团队和内设机构如何组建？业主和股东监事会如何开展全面监督……等等。以上这些问题都非常具体，需要业主大会、业委会在律师事务所等专业机构的帮助下，用非凡的勇气、独特的智慧寻找应对方案，用于创新、大胆尝试。

（未完待续）

（作者：领港律师课题组）