最近，别墅违建问题又成为舆论焦点。从“江苏南通1.3亿别墅、光绿化就一个亿”，到“江苏南通1.3亿违法建筑被拆，房主与家人抱头痛哭”，再到深圳“海上皇宫”、苏州“空中园林”、西安“空中庭院”等相关新闻报道，豪宅违建正呈现愈演愈烈趋势。

购买别墅的业主通常财务状况比较自由。但买下别墅后，业主是不是可以在自家地盘内想怎么干就怎么干？比如，挖个大型地下室、将2层加为3层，甚至把整个别墅全部推倒，完全按照自己的喜好重新建造……在自己的“独门独院”内花自己的钱，别墅业主真有大拆大建的自由吗？

一、什么是违法建筑

违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。违建行为违反了《土地管理法》和《城乡规划法》的有关规定，具体有四种表现形式：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑建设成为永久性建筑。

在上海，根据《上海市拆除违法建筑若干规定》(上海人大2018修正)第二条定义：凡是全市行政区域内除乡、村庄规划区外未依法取得建设工程规划许可证的建筑均视为违法建筑，应予拆除。

在别墅区内，如果业主肆意搭建违法建筑，造成的危害是显而易见的。一是会破坏房屋原有承重结构，造成开裂、渗水、坍塌等重大安全事故。二是会影响邻居通行、通风、采光，无端造成邻里矛盾，破坏和睦社区氛围。三是极易在小区中形成违建跟风，使小区成为“万国建筑博览会”，社区整体外观凌乱，楼盘档次下降，甚至会引起二手房难卖、小区房价下跌等连锁反应。

二、别墅违建代价需考量

1、基本民事权利无法律保障

新增的违法建筑，因其不符合《城乡规划法》、《土地管理法》等规定，不属于合法建造的房屋，不符合物权法定原则，无法获得所有权登记，并进而丧失一系列基本法律保护。

例如，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》 第二十一条的规定，在离婚诉讼中，违法建筑物无法进行所有权登记，不属于婚姻法规定的夫妻共同财产中“尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋”，无法进行分割。

又如，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，违法建筑人签订的租赁合同没有法律效力。《上海市拆除违法建筑若干规定》进一步规定 ，违法建筑不得出租、不得办理产权登记、从事经营活动、不得办理营业执照等相关证件等。

2、面临“冻结交易”、“双公示”、行政强拆等风险

上海市城市管理行政执法局局长徐志虎参与“2017上海民生访谈”时就提出了拆违进入攻坚阶段的任务。具体来说，执法部门数据库记录了违建的具体情况，执法人员可以依据数据库整理的信息，制定拆除计划，并将征信系统纳入拆违措施中，与房屋管理交易中心进行信息同步。若违章建筑人拒绝拆除违章建筑，拒绝信息将通过征信系统进入个人或企业数据库，再同步到房屋管理交易中心。一旦该房屋发生产权交易，就会被锁定冻结，直至将违建拆除才得以恢复。这对户主就会产生产权被冻结，房屋不能买卖、不能过户、不能通过任何合法渠道抵押贷款的法律后果。上海市浦东新区房产管理署相关负责人表示，“政府部门对于违章建筑的态度相当明确，就是拆除，恢复房屋原貌。围绕这个出发点和目标，政府可以采用强拆、罚款这种法律手段，也可以采用冻结交易权杖这种行政手段，同样是有法律依据的。”

2018年上海市长宁区城管执法局党委书记、局长竺凯等一行在实地调研荣华西道某花园别墅违法搭建现象后，提出了三点处置方案：一是依法立案查处，对该别墅小区新增违法搭建进行立案，并对相关房屋进行了冻结；二是责令停止建设，同时加强巡查，如发现仍未停止施工，将依法暂扣相关施工工具和材料；三是督促限期整改，对涉及违法搭建的当事人申请发出《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》，要求其自行整改，对拒不履行整改义务的当事人，将依法组织拆除。

3.可能面临牢狱之灾

有些违建别墅业主认为：我只是别墅改造的发包方。只要工程方愿意接单，那么工程规划违不违法、是否造成重大责任事故，都应该由施工队负责。业主作为合同一方，只是接受施工结果并给付费用，不应对施工后果承担责任。上述观念是完全错误的。

我国《刑法》第一百三十四条规定：在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。强令他人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处五年以上有期徒刑。别墅业主如果肆意搭建违法建筑，造成刑法规定的上述严重后果的，也可以成为重大责任事故罪、强令违章冒险罪的犯罪主体，面临刑事处罚。

三、受害业主维权路径多

在别墅区，不顾居住安危、不顾邻里感受，对房屋进行大拆大建的任性业主毕竟还是少数。作为遵纪守法的大多数别墅业主，针对小区内出现的违建乱象，应该如何依法维权呢？

1、要求物业公司从源头上治理违法建设

物业公司对违反搭建行为有劝阻职能，但没有强制拆违的权力，也没有起诉业主拆违的权利。根据《上海市拆除违法建筑若干规定》，物业服务企业在其物业管理区域内发现搭建违法建筑的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告所在区、县的房屋管理部门。

在实践中，物业公司不能只局限于口头劝阻、制止和报告。对于想重新建造“私家花园”的业主，物业公司应该把好第一道关，在运送建筑材料以及开工建设伊始，禁止重型挖掘机、水泥搅拌机等专用工程设备进入小区，从源头上堵住违法建设。如果物业公司怠于行使上述管理职责的，业主大会或业主委员会有权依据《物业服务合同》或《合同法》等相关规定，要求物业公司承担违约责任，甚至有权解除物业合同。

2、通过电话、网站等渠道信访投诉

受干扰的小区业主可以拨打上海市城市管理行政执法局电话021-63316800进行举报，也可以拨打市民热线12345或城建热线12319进行投诉，还可以登录绿色上海lhsr.sh.gov.cn进行投诉。

根据《上海市拆除违法建筑若干规定》第五条的规定，市城乡建设管理部门应当设立并公布本市违法建筑的统一举报电话，任何单位或者个人发现违法建筑，可以向统一举报电话举报，也可以向拆违实施部门举报。受理举报的部门应当为举报人保密。市城乡建设管理部门接到举报后，应当立即转告所在区、县的拆违实施部门。拆违实施部门应当在一个月内将查处违法建筑的情况反馈举报人。

3、要求行政机关履行法定职责

行政机关接到举报电话后，应当根据《上海市住宅物业管理规定》 第七十七至七十八条的规定，对违法搭建建筑物、构筑物和正在实施的违法搭建处以行政罚款或强制拆除。具体来说，由房屋、城管执法或者规划行政管理部门，对违法搭建建筑物、构筑物责令限期拆除，并处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，申请区、县人民政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。区、县房屋行政管理部门对于破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，责令改正、恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

如果行政执法机关不作为，居民可向城管部门所属当地人民政府进行投诉，或提起行政诉讼。

【上海松江法院判例】

在宋良诉被告上海市松江区洞泾镇人民政府不作为违法一案中，上海市松江区人民法院于2014年7月8日作出判决，认为被告自收到原告申请60日内未依法履行法定职责，应自收到判决书六十日内对原告的申请作出处理。本案中，原告认为邻居违规建造约400平方米的大别墅严重影响了自己的采光和通风，并向相关政府部门多次反映。但政府部门推脱责任、拒绝处理，被告相隔两个月仅出具信访性质回函，在规定的期限内没有尽到法定职责，最终在诉讼中承担了败诉的结果。

——见（2014）松行初字第29号行政判决书

4、向业委会反映或由业主本人提起民事诉讼

根据《物权法》第八十三条规定，业主有权向业主大会、业主委员会反映违法建设情况，业委会在了解情况后应对行为人予以劝告、制止。对侵害自己合法权益的行为，业主也可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条对“损害他人合法权益的行为”作出了解释，其中包括（一）损害房屋承重结构……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

【上海青浦法院判例】

在黄泠然与李晏然、蒋燕相邻损害关系纠纷中，被告于2013年11月29日起对地下室南侧下沉庭院向南进行扩建，在基坑施工期间，原告发现自己的别墅北侧靠被告方开挖区域的外墙、门窗及地坪等出现下沉、变形、开裂等损坏。为此，原告向房管局投诉，房管局于2013年12月17日作出拆违决定书，责令被告停止施工、恢复原状。后被告回填基坑南侧局部开挖区域，但双方就修缮及赔偿问题仍无法达成一致，原告遂诉至上海市青浦区人民法院。该案中，法院认为不动产的相邻方应当按照有利于物业使用、安全、方便、合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。被告对于基坑重新回填、修复鉴定意见书中所列损坏问题、修复主体结构问题、赔偿都应承担相应的责任。

——见2014）青民一（民）初字第409号民事判决书

5、向公安、检察机关提出刑事控告

如果因为别墅业主的重大违法建设行为给相邻的业主造成了重大的财产或人身损害，或者给小区的公共安全造成了明显危害，受害的业主有权以涉嫌重大责任事故罪、危害公共安全罪等为由，向当地的公安、检察等机关进行刑事控告，要求违法业主和施工方承担刑事责任。

【北京二中院判例】

2014年5月至2015年1月间，被告人李宝俊将其购买的西城区德内大街93号院的建设改造工程委托给无建筑资质条件的被告人卢祖富的个体施工队。李宝俊要求卢祖富超出建设工程规划许可证的内容，违法建设地下室，深挖基坑。后因基坑支护结构不合理、支护结构承载力不足、地下水控制不力，导致施工现场发生坍塌，造成东侧毗邻的德胜门内大街道路塌陷，北侧毗邻的部分民房倒塌损坏，西侧、南侧毗邻的办公楼受到损坏，直接经济损失高达583万余元。同时，该起事故还造成了德胜门外大街由北向南交通中断，德胜门西大街、鼓楼西大街和新街口北大街交通拥堵，给周围居民和多家单位的正常生活、工作造成影响。法院认为，被告人李宝俊、卢祖富等在建设作业中违反有关安全管理的规定，因而造成基坑坍塌，并导致相邻路面塌陷、房屋倒塌受损，交通拥堵等严重后果，情节特别恶劣，其行为危害了公共安全，已构成重大责任事故罪，均应依法惩处，故判决：一、被告人李宝俊犯重大责任事故罪，判处有期徒刑五年；二、被告人卢祖富犯重大责任事故罪，判处有期徒刑三年六个月。

——见（2016）京02刑终648号二审刑事裁定书

四、写在最后

“两处春光同日尽，居人思客客思家”。家，是每个人心中最柔软的部分。在法治文明社会，任何自由都是有边界的。别墅业主即使经济条件再好，也应遵守国家法律、法规，尊重亲邻合法权益，约束对自己房屋任意改建的冲动。如缺乏自律，藐视法律“他律”，再豪华的别墅也仅是外表浮华，业主自己最终也会成为破碎家园的受害者。

（作者：王彦晴）