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（续上文）
第四章 G大厦业主自管公司经营成本及盈利预期
自管物业公司成立后，经营收入从哪里来？管理岗位和普通工作岗位该如何配置？应该给受雇员工发放怎样水平的薪酬？薪酬发放后能不能取得相应工作绩效？扣除人力成本和其他运营成本后，公司还能不能赢利？业主是否有可能享受到物业费减免或其他福利……上述问题，严格来说都属于管理学、财会学以及物业工程领域的专业问题，超越了本课题组的业务专长范围，但上述问题有怎样的预期答案，决定了大多数业主最终是否举手同意推进业主公司化自管方案。为使本课题更具实际说服力，课题组成员尝试根据收集到的G大厦现有资源信息，在参考相应行业文献基础上，以普通小业主的非专业视角，对G大厦自管物业公司成立后的营运成本及盈亏状况作大致预估。需要特别声明的是，本章相应意见和结论仅具有参考意义，最终应以业委会今后委托第三方会计师或价格评估机构出具专业意见为准。
一、G大厦自管物业公司年度收入状况预估
G大厦业主自管物业公司在经营过程中期待获得的收入可以分为物业费收入和非物业费收入。
（一）物业费收入
G大厦总建筑面积为43104.9平米，其中应由业主负担物业费的专有建筑面积为32251.9平米。业主与开发商签订的前期物业合同约定的物业费标准为：办公楼9.8元/平米/月，底楼沿街商铺12.8元/平米/月。如果自管公司成立后暂按前期物业公司（即现在的“老物业”）实际统一执行的每平米9.8元/月打8折（每平米7.84元/月）的物业费标准计算（老物业要求小业主一次性缴纳全年物业费才可享受上述优惠），全年应收物业费总额应不低于300万元。
自管物业公司成立后，因为第一年有至少140余名入股业主（即符合两个2/3法定标准）缴纳的股本金作为营运资金，完整的物业管理团队随后会基本配置到位、物业服务质量会较老物业有明显改善，将不会再发生物业服务不到位与物业费拒缴之间的“死循环”问题，因此即使公司成立后有142名股东业主之外的其他数十位非股东业主存在，他们也很难再有少缴、拒缴物业费的正当理由。因此，如果自管物业公司得以成立，300万元/年的物业费收入应该是有基本保障的。
（二）非物业费收入
1、广告费收入
G大厦地处临港申港大道、环湖西二路口交通要道口，毗邻航海博物馆、临港办公中心，地位位置相当优越。大厦外立面建筑设计规划有4个标准户外广告位，每个面积约25平米，总面积近100平米。自管公司成立，办妥广告发布行政审批手续后，随着今后数年内临港自贸新片区城市建设进程不断加速，商业配套氛围不断浓厚，公司通过协议或者公开竞价方式出让4个广告位使用权，年期待收入应不低于40万元（平均每个广告位10万元/年）。
G大厦共有8部室内电梯，现在已经由老物业代为接受第三方广告公司发布多媒体广告，取得了一定收入。G大厦还有面积不小的门厅、中堂区域以及地下停车场的数十个立柱等可以发布广告。上述设施、区域的广告年收入预计不低于10万元。
2、停车费收入
G大厦裙楼地下停车库现有283个车位。开发商曾称该地下车位为独立规划、由其独立投资建设，所有权归其所有。假设该些车位的所有权或收益权确为开发商所有（实际应以不动产物业登记权证为准，开发商迄今为止尚未向业主公开），自管公司成立后，车位由自管公司实际管理，按照行业惯例，自管公司有权向开发商收取30%-50%左右的停车费收入分成。如果每个车位的月收入为300元（平均每天10元），283个车位的年毛收入不低于100万元（暂未考虑税金）。保守计算，如当年车位实际出租率为60%，年总收入为60万元，按30%的分成比例，自管物业公司大致可以分到近20万元。
如果业委会能够提供证据证明开发商在中央空调等系统配套设施上违反房屋买卖合同约定，或者证明开发商在房屋质量上有偷工减料、以次充好情形的，可以诉请其赔偿，获得胜诉后，有权主张用开发商的车库收益冲抵业主损失，自管公司由此可从车库停车费中分得更多收入。
3、经营性收入
自管物业公司成立后可以接受部分业主委托，通过代理经租（即代为招租、转租、居间买卖）等方式收取佣金、中介费等合理报酬。按较为保守的口径计算：如果仅有10%的业主即以每年有20名业主委托出租或出售，平均每笔代理业务收取1万元报酬，则自管公司专项经营性服务收入至少也有20万元。
4、其他业务收入
G大厦主楼9楼楼顶目前已由老物业提供给电信供应商架设电信信号发射设施。大厦裙楼近万平米屋顶还可以考虑利用光伏发电等获取一定收益。G大厦楼顶面积利用，以及大厦中堂部分面积有偿出租，保守估计也有10万/年收入。
汇总G大厦上述物业费和非物业费收入，只要自管物业公司正常经营，可以预估2021-2023年间年均毛收入不低于400万元。
二、G大厦自管物业公司年度经营成本预估
（一）总成本结构
物业成本一般由以下9类科目组成：1、员工薪酬成本，其中五险一金和福利费按照国家规定提取。物业行业人工成本均值一般占总成本的55-65%左右。2、公共设施运营和维修保养费用。商业写字楼的公共电费、水费等公共能耗占据该项成本的主要部分；3、绿化养护及修剪费；4、环境卫生费；5、内部秩序维护费即保安费；6、物业公司行政办公费；7、固定资产折旧费；8、各类责任保险费；9、其他辅助设施及零星费用。
G大厦交付使用以来，3楼以下的办公楼无中央空调系统可用（可能是开发商构成违约），由业主自行解决空调问题，因而公共电费相对较低。在自管物业公司作成本测算时，可将公共能耗预估为总成本的30%，即大厦每年的电、水能耗费用为400×30%=120万元左右。人工成本比例可被具体设定为60%，则另10%算作营运、管理等其他成本。
（二）人力成本解析
万事都要人去做，请人做事就要支付报酬。人力成本构成物业公司的主要经营成本。按照G大厦400万元/年毛收入，如果有60%即240万元用作人工成本开支，将会有怎样团队配置和薪酬保障？
1、业委会人力成本
在业主公司化自管方案下，业委会与公司董事会相互融合、相互借力，因而业委会正常运行所需的必要人力成本应该纳入公司运营成本。在作业委会人力成本预算时，需考虑业委会内部成员的不同地位和作用、平时的工作量大小、承担的责任大小以及与业委会专职秘书薪酬替代关系等具体因素。
自管物业公司成立后，业委会的工作量将相对减少。因此，如果业委会委员的“编制”按7人计算（在现有委员人数基础上考虑增补若干名具有公司管理背景的委员），其中5名非专职普通委员以参与日常例会、共同决策为主，每月可以领取约1000元左右的工作津贴。基于该标准，普通委员至少履职所需的交通费、通讯费等可以不用自己倒贴了。业委会副主任的工作职责相对要高于普通委员，津贴适当提高至每月2000元左右。业委会主任对业委会工作总体负责，如果兼任自管公司法定代表人的话还有可能承受更多法定义务，故工作津贴可设定在每月5000元左右。因为设有业委会兼董事会专职秘书岗位，业委会主任不必成为专职委员，5000元/月的津贴应大致合理。如果业委会主任本身商业管理能力较强，并且能够专职投入业委会工作，还能较好代行公司董事长、法定代表人职责的，则可以不设业委会兼董事会秘书，相应的薪酬待遇由专职化的业委会主任、公司董事长享受，其综合年收入可在20万元以上。
此外，如果部分业委会委员愿意为其他业主代持股权，或者部分业委会委员同时有能力兼任公司董事会成员的，则其工作津贴可设法再进一步提高。
业委会运作的人力成本预算大致控制在15万元/年左右（不包括业委会兼董事会专职秘书薪酬预算）。业委会委员有了基本的工作津贴或收入后，就应依法履职，不能再以“义务劳动”为由推脱责任。业委会成员的年度履职情况，应向业主大会作述职。当然，业委会委员的工作津贴、收入标准，事先应由业主大会表决通过。业主大会也有权对业委会委员的津贴、收入作出适当调整。
2、自管物业公司人力成本
（1）物业经理
物业管理涉及面广，专业技术性强。提高物业管理水平固然要靠充足的资金、良好的硬件设施、完善的规章制度，但首先还是要靠人，靠高素质的物业管理人员，尤其是高素质的物业经理。对商业楼宇来说，业主购买的物业单元能否保值增值，很大程度上取决于物业服务企业的“第一把手”——物业经理。“王牌”的物业经理，能顺应当今数字化、智能化管理大势，制定完备经营计划、组建一流管理团队，以高效的执行力实现一流经营业绩，给业主带来超值回报。可以说，自管物业公司经营成败，物业经理人选非常关键。从物业行业平均薪酬水平看，G大厦自管物业公司总经理岗位的综合年薪如果能够开到36万、月薪3万元左右，对外公开招聘时的挑选余地应该很大的，比较容易物色到行业内年富力强、资历深厚的优秀经理人。
（2）业委会兼董事会秘书
在上海，越来越多的居住小区在政府鼓励、推动下，由年轻大学生、社工有偿担任的专职、半专职业委会秘书成为“标配”，为业委会的正常运作起到重要作用。在上市公司，董事会秘书属于高级管理人员。在业主公司化自管模式下，如果业委会、董事会没有条件产生1名专职委员、专职董事，则设立1个业委会兼董事会专职秘书岗位显得非常重要。该专职秘书岗位接受业委会、董事会的双重领导，一方面可以弥补业委会、董事会专职人员缺乏导致实际运行能力不足，另一方面可以让业委会更好了解公司实际经营情况，成为普通业主、业委会与董事会、总经理之间的桥梁和纽带。
业委会、董事会应该考虑聘任1名具有法律、管理、工程学等高等教育背景，文字能力强，有办公自动化技能，善于沟通，常住临港地区的人员担任业委会兼公司董事会专职秘书，具体负责：召集和筹备业主大会、业委会和董事会工作例会，做好文字整理、会议记录，起草日常工作文书、公告，公布财务报表、管理档案、保管印章，收集与整理业主意见，与物业经理、对口居委、政府房办等保持日常沟通联系，在微信等平台代表业委会、董事会发布官方信息等。业委会兼公司董事会专职秘书的综合年薪定在16万元左右，扣除“五险一金”社保费用后，实际税后收入在1万元左右，应该能够招聘到相对称职的人选。
（3）行政及客服、招商经理
自管公司的人事招录、辞退，以及办公用品采购、固定资产管理、出纳等工作，可由1名行政经理担任。公司客户服务中心及招商部，可以另设1个专职经理岗位。2个岗位的税前综合年薪为15万元左右，对多数市场应聘者应该有一定吸引力。
（4）保安、保洁、维保等作业层工作人员
根据G大厦实际情况，保安人员负责大楼秩序维护、监控室值班、车辆管理等，以每班3人、一日3班倒共计设置9个岗位为宜。每名保安的税前年薪为9万元左右，应该可以招聘到仪表端正、年纪较轻的安保人员。保洁和绿化岗位可以设置3个，税前年薪预算也为9万元。工程维修保养人员岗位设置2个，税前年薪预算稍高，为10万元左右。上述3类公司直聘作业层工作人员的年度薪酬总预算为128万元左右。如果岗位配置无法满足实际需要，可以在不增加总预算的情况下，将部分岗位需求通过购买外包服务的方式解决。
（5）外聘专业顾问人员
因为自管物业公司业务相对封闭、员工精炼，公司不必设置专职财务经理岗位，可以每月3000元左右外聘一名兼职财务经理，负责公司报表制作、账务处理、纳税申报等事宜。
自管公司成立后，法律服务需求一定是客观存在的。在年度岗位预算12万左右情况下，公司虽然可以设立一个法务经理岗位，但能聘用到的从业人员资历较浅，该薪酬标准也较难留住成熟后的法务人才。可以将12万元预算聘用有一定资历的外部律师担任公司常年法律顾问，商定合适的标准计时收费，有针对性地解决公司“急、难、愁”法律问题，尽可能把钱花在“刀刃”上。
三、G大厦年度盈亏状况预估
根据上述收入、成本预估，在自管物业公司不以追求盈利为目标情况下：公司年度收入为400万元，人力成本开支为240万元（占60%），能耗费成本为120万元（占30%），其他营运及管理成本、税金等为40万元（占10%），花费所有的收入用于物业管理后，可以让业主大会、业委会的各项法定职能正常运作，公司董事会、总经理及普通工作人员勤勉尽职工作，全体业主将在缴纳7.84元/平米/月物业费的情况下，享受到性价比最高的优质物业服务。物业单元逐步升值，商户入住率更高，G大厦很可能走出当前困境，整体面貌将焕然一新。
当然，自管物业公司在具体经营中还是有很多降本增效的潜力可挖的。无论是降低人力成本、能耗成本还是其他成本，只要总成本降低10%左右，即能有40万元左右的成本节省，如果用其抵作物业费减免，每位业主的应缴物业费可以在7.84元平米/月基础上再降低1元左右。
在设法“节流”的同时，公司还可以积极“开源”。如果公司管理层能在400万元收入的基础上再开拓“财源”，增加单项或多项具体收入，每增加10%的收入即40万元左右，就可以给200多名业主每人派发2000元左右“现金红包”。
更吸引人的是物业服务品质提高让物业保值增值给业主带来的可观收益。G大厦当前简单装修的办公单元租金标准在1.0-2.0元/平米的区间内。如果G大厦业主自管物业后服务品质明显改善，商户入住率大幅提高、商户之间形成完美的业态互补或业态集聚，租金标准能逐渐提升到2.0-3.0元/平米/月区间，则业主个人增加的租金收益将是非常可观的。假设某业主名下的办公房为150平米，1.5元/平米/月标准下的年租金收入为8.2万元。如果物业品质大幅改进后，引入有质地、有实力的承租人，月租金标准提高到2.5元/平米，则年租金收入为13.7万元，增幅达67%，这是自管物业服务品质提高给业主个人钱袋派发的最实在的“红包”！当前，政府部门对临港自贸新片区的基础配套设施投资力度越来越大，各项投资就业配套制度越来越完善，入驻临港的全球、全国高端企业和优秀人才越来越多。在今后3-5年内，G大厦作为地处临港主城区的综合商业楼，如果业主自管物业服务品质确能逐步达到甲级写字楼标准，成功打造自身服务口碑，则房屋每平米月租金达到3.0元、3.5元甚至接近4元标准，也就是接近当前浦东周浦、康桥地区写字楼水平，是完全有可能看到的。如果到时到了上述租金标准，业主大会暨股东大会应该考虑给自管物业公司管理团队多发点年终奖了！
【本章小结】
通过对G大厦资源条件梳理，摸清自身家底，盘算收支账目，考虑临港主城区外部发展环境，在机制到位、措施到位情况下，自管物业公司是可以在不增加业主经济负担、提供优质物业服务的情况下做到不亏本经营，还很可能实现盈利，业主投资的物业也很有希望实现保值、增值。仅从经济账来算，自管物业公司就是一个业主们自己可以捧起的“金饭碗”，为什么要轻易去交给别人打理呢？
（未完待续）
（作者：领港律师课题组）